Pignoramento immobiliare: termini, modello e costi

del 13/10/2020  (ultima revisione 11/12/2020)

Pignoramento immobiliare: termini, modello e costi

Il pignoramento immobiliare è un atto giuridico che produce un procedimento di esecuzione forzata sui beni immobili di una persona fisica o giuridica. La finalità è metterli in vendita e realizzare una somma di denaro da utilizzare per pagare i debiti e soddisfare il diritto del creditore. Il provvedimento è da considerarsi come residuale. Infatti, il ricorso al pignoramento immobiliare può essere attivato solo dopo che sono venute a mancare le condizioni di adempimento spontaneo al pagamento del debito.

La procedura di pignoramento immobiliare

  1. Cosa è il pignoramento immobiliare e cosa comporta?
  2. Come si fa un pignoramento immobiliare
  3. Quanto costa la procedura di pignoramento su un immobile?
  4. Quanto tempo passa tra il pignoramento e la vendita all’asta?

Cosa è il pignoramento immobiliare e cosa comporta?

Il procedimento di pignoramento immobiliare è una specifica procedura che consente al creditore di rientrare in possesso di un debito. Si concretizza con l’iscrizione dell’atto di pignoramento negli uffici di Pubblicità Immobiliare. La procedura può essere attivata solo nel caso in cui il debitore risulti essere intestatario di uno o più beni immobili.

Per meglio comprendere le motivazioni che hanno portato il legislatore a normare il pignoramento immobiliare dobbiamo fare riferimento al recente decreto legge n. 135 del 14 dicembre 2018. Con questo decreto legge viene modificata e resa di più facile utilizzo, la procedura di pignoramento la conversione del pignoramento. La conversione del pignoramento è una misura che consente al debitore di sostituire ai beni pignorati una somma di denaro. L’importo dovrà includere oltre al proprio debito gli interessi e le spese di procedura.

Il decreto legge ha inoltre modificato i quantitativi economici per poter utilizzare la figura della conversione. Prima della riforma la somma di denaro da versare non poteva essere inferiore a un quinto dell’importo del credito. Con la pubblicazione del DL 135/2018 non può essere inferiore ad un sesto.

Le modifiche nella procedura

Il decreto legge 135/2018 ha introdotto anche importanti modifiche riguardanti le tempistiche e la possibilità di pagare a rate. Dal 14 dicembre 2018 è possibile, in sostituzione del pignoramento, versare entro trenta giorni la somma richiesta. Inoltre, nel caso sussistano giustificati motivi, è possibile rateizzare il pagamento del debito passando da 36 mesi a 48 mesi. Nel caso in cui il debitore non riesca a pagare puntualmente una rata il termine di tolleranza è stato aumentato da 15 a 30 giorni.

Il decreto legge 135 pone inoltre a capo del creditore un preciso obbligo di indicare le somme a lui dovute entro il termine di 30 giorni prima dell’udienza del Giudice. La comunicazione al giudice deve essere fatta con un atto ufficiale sottoscritto dal creditore e deve essere notificato al debitore, oltre che essere depositato in tribunale. La comunicazione serve anche ad indicare al debitore gli estremi del suo debito (totale del debito, interessi maturati e in corso di maturazione e le spese sostenute fino all’udienza).

Come si fa un pignoramento immobiliare?

Il procedimento di pignoramento immobiliare ha inizio con l’individuazione materiale dei beni immobiliari da mettere all’asta. L’individuazione dei beni viene condotta dal legale del creditore su richiesta dello stesso. La legge pone sempre a capo del creditore il diritto / dovere di verificare se il debitore abbia venduto beni o diritti immobili per sottrarli alla procedura esecutiva.

Nel caso si scopra che il debitore, per sottrarre beni immobili facenti parte del suo patrimonio, ha proceduto a venderne una parte, si potrà avviare, secondo articolo 2901 del Codice Civile, un’azione revocatoria mirante a far dichiarare inefficaci gli atti di vendita o donazione compiuti. Ovviamente è a carico del creditore anche la dimostrazione della prova che la cessione sia stata fatta per danneggiare le ragioni del creditore.

Il pignoramento si conclude con una successiva ordinanza di vendita (la vendita può essere effettuata con o senza incanto) che deve essere emessa da un giudice su istanza del creditore. Dopo la vendita si potrà procedere a liquidare al creditore le somme dovute per il pagamento del debito.

Un pignoramento immobiliare si svolge quindi, secondo quello che abbiamo appena detto, in tre fasi temporali.

  1. L’atto di pignoramento, con cui i beni sottratti al debitore vengono sottoposti al potere esecutivo.
  2. La liquidazione vera e propria e in cui i beni del debitore vengono venduti e trasformati in somma di denaro.
  3. La somma ottenuta dalla vendita viene distribuita ai creditori.

Disponibilità dei beni nel corso del procedimento di pignoramento immobiliare.

I beni, nel corso del processo rimangono nella disponibilità, vengono custoditi, dal debitore che può continuare ad utilizzarli abitandoli (questa possibilità può essere revocata dal giudice con un procedimento motivato). Il bene può anche essere concesso in locazione su richiesta del debitore. In questo caso il giudice nominerà un custode con l’obbligo di amministrare il bene.

Quando viene pignorato un immobile viene pignorato quando un creditore, per riuscire a soddisfare un proprio credito, richiede ad un giudice l’attivazione del procedimento. Il creditore che deve ottenere da un soggetto una precisa somma di denaro in virtù di un procedimento giurisdizionale o in seguita ad un procedimento stragiudiziale e quest’ultimo si rifiuta di ottemperare al suo debito può fare richiesta al giudice per ottenere un provvedimento ufficiale che consenta il pignoramento del bene immobile e il successivo pagamento del debito.

Quanto costa la procedura di pignoramento su un immobile?

La notifica del precetto e del pignoramento può dipendere dal tipo (postale, a mani, con o senza notifica ai senti dell’art. 140 cpc, ecc.) e dal numero di notifiche (nel caso vi sia più di un esecutato). I costi di pignoramento comunque possono essere indicativamente precisati all’interno di una forchetta che oscilla tra le 20 e le 50 euro. Le recenti riforme al codice di procedura civile hanno ridotto i tempi intercorrenti tra la notifica dell’atto di pignoramento alla vendita all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione.

Quanto tempo passa tra il pignoramento e la vendita all’asta?

In Italia, oggi, i tempi per ottenere soddisfazione dal pignoramento immobiliare si aggirano mediamente tra i 4 e i 5 anni. Questi tempi sono io prodotto di un sistema esecutivo oberato da bagattelle e da procedimenti pendenti. In media, dal momento in cui viene notificato un pignoramento alla vendita vera e propria dell’immobile trascorrono non meno di 7/8 mesi. Quindi 7 o 8 mesi solo per procedere al primo tentativo di vendita che, dati alla mano, difficilmente ottiene un risultato, costringendo la macchina del pignoramento a proseguire e a dilatare ancora i tempi.

Fonte: Gazzetta Ufficiale

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Ho intrapreso la libero professione nel lontano 1996 nell’ambito delle visure ipotecarie e catastali per conto dei principali gruppi bancari e degli enti di riscossione pubblica. Contestualmente, per conto di enti religiosi ed ecclesiastici, ho curato la gestione dei loro patrimoni immobiliari: dal check immobiliare, allo studio di fattibilità fino alla riqualificazione e messa a reddito. Nel 2019 ho ideato VisureNetwork®, la prima piattaforma di affiliazioni in modalità white label nel settore delle informazioni commerciali. Seguo con attenzione gli scenari del mercato immobiliare e l’impatto che le innovazioni digitali avranno nell’attività economica delle imprese.

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