Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione

Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione

Novità giurisprudenziali in tema di revoca compravendita immobiliare. Le ultime novità in arrivo dalla Cassazione riguardano un argomento ampiamente discusso nel corso degli ultimi anni. L’azione revocatoria (art. 2901 c.c.) può essere promossa dal creditore che dimostri che l’atto di compravendita abbia pregiudicato la sua facoltà di potersi rivalere sul bene. Il termine per la presentazione dell’istanza di revoca è cinque anni dalla data di stipula dell’atto di compravendita immobiliare.

Revoca compravendita immobiliare: prescrizione ed effetti giuridici

Con la azione revocatoria il creditore richiede al Tribunale il pignoramento di beni immobili oggetto di atto di compravendita o donazione da parte del debitore. Anche l’atto di costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di revocatoria. In questo caso il debitore può essere un ente di riscossione come la Agenzia Entrate Riscossione, ex Equitalia. L’azione revocatoria consente al creditore di tutelare il suo credito rispetto a tentativi, fraudolenti o meno, di dismissione del patrimonio immobiliare.

Il termine di prescrizione per l’esercizio della azione revocatoria è cinque anni. Trascorso detto termine, il creditore decade da ogni diritto di richiedere la revoca dell’atto. È bene specificare che il termine di prescrizione decorre dalla data di trascrizione dell’atto, compravendita o donazione, nei Pubblici Registri Immobiliari. Pertanto, è necessario verificare non la data di stipula dell’atto notarile ma la data di trascrizione.

La azione revocatoria, concretamente, viene svolta presentando al debitore un atto di citazione a comparire in Tribunale. L’atto di citazione o domanda giudiziale dovrà essere trascritto nei Pubblici Registri della Conservatoria. Nel corso della durata del procedimento, l’immobile oggetto di revocatoria è bloccato. In caso di sentenza giudiziale favorevole al ricorrente, il creditore, l’effetto giuridico comporterà l’annullamento dell’atto di compravendita. Di conseguenza, si verificherà il trasferimento dei diritti reali in capo al venditore, il debitore nella fattispecie.

Condizioni normative ex art. 2901 c.c.

Il Codice Civile prevede due fattispecie:

Atti a titolo gratuito
Se l’atto di donazione o fondo patrimoniale è successivo alla maturazione del debito, il creditore non dovrà dimostrare la mala fede del debitore. Dovrà solo dimostrare in giudizio che il debitore poteva essere a conoscenza del danno o pregiudizio cagionato al creditore. Vale a dire che il debitore si era privato dell’unico o del principale cespite immobiliare.
Se invece l’atto di donazione è successivo, il creditore è tenuto in Tribunale a fornire prova del consilium fraudis. Dovrà, quindi, dimostrare che il debitore abbia agito intenzionalmente con la finalità di sottrarre l’immobile alle azioni di recupero crediti.

Atti a titolo oneroso
Per gli atti di compravendita tipicamente, il creditore deve fornire prova che l’acquirente fosse a conoscenza del danno causato al creditore. La prova avviene attraverso la esposizione di indizi quali un prezzo di compravendita irrisorio, il mancato pagamento o un rapporto di parentela tra le parti.

La sentenza della Corte di Cassazione in tema di revoca compravendita immobiliare

La Cassazione è intervenuta su un caso specifico. Il padre di un ragazzo aveva eseguito un atto di compravendita allo scopo di sottrarre i beni immobili alle pretese di possesso avanzate dalla madre. La Corte di Appello in prima istanza aveva dato ragione al padre. La Corte di Cassazione ha sovvertito il giudizio accogliendo il ricorso della madre. La richiesta della ricorrente ha origine dal mancato rispetto, da parte del padre, degli obblighi di mantenimento del figlio naturale, nato da una lunga convivenza more uxorio.

Secondo la Corte ha valore “il principio generale secondo il quale l’obbligo dei genitori di mantenere la prole scatta per il solo fatto di averla generata“. I diritti e i doveri dei genitori verso la prole, fatte salve le implicazioni relative all’affidamento, non subiscono variazioni in seguito alla pronuncia giudiziale.

Per questo, l’obbligo di mantenimento scatta in automatico. Quindi, ai fini della revoca di un atto di compravendita, non è necessario dimostrare l’adesione alla frode del compratore, basta la sua consapevolezza di pregiudicare le ragioni dei creditori.

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Ho intrapreso la libero professione nel lontano 1996 nell’ambito delle visure ipotecarie e catastali per conto dei principali gruppi bancari e degli enti di riscossione pubblica. Contestualmente, per conto di enti religiosi ed ecclesiastici, ho curato la gestione dei loro patrimoni immobiliari: dal check immobiliare, allo studio di fattibilità fino alla riqualificazione e messa a reddito. Nel 2019 ho ideato VisureNetwork®, la prima piattaforma di affiliazioni in modalità white label nel settore delle informazioni commerciali. Seguo con attenzione gli scenari del mercato immobiliare e l’impatto che le innovazioni digitali avranno nell’attività economica delle imprese.

36 commenti per "Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione"

  • Lorenzo ha detto:

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento e solamente dopo ho saputo che era una casa d’appuntamenti.
    Posso chiedere la revoca del rogito?
    Grazie e cordiali saluti

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera Lorenzo, in risposta al suo quesito la informiamo che non è possibile richiedere la revoca del rogito. In ogni caso, potrà disporre dell’immobile a prescindere dall’utilizzo che ne veniva fatto in precedenza. Cordiali saluti.

  • Emilio ha detto:

    Acquisto di un appartamento con ipoteca, che verrà cancellata prima dell’atto. Dopo l’atto se il venditore avrà altri creditori, possono impugnare l’atto di compravendita della casa?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Emilio, la informiamo che soltanto dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare la certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari che l’immobile sia del tutto libero da vincoli. Cordiali saluti.

  • Alessio ha detto:

    Salve, vorrei fare un offerta per un immobile ma il titolare è una società inglese. Che rischi corro se per esempio fallisce? Grazie!

  • Andrea ha detto:

    Salve. ho acquistato un immobile richiedendo anche un mutuo che mi è stato concesso. Sullo stessa era stata iscritta un’ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo fatta “volontariamente” dalla moglie (ufficialmente ex moglie!) che è stata ovviamente cancellata prima del rogito.
    Potrebbero a questo punto terzi creditori rifarsi sul venditore e quindi annullare il mio acquisto nonostante oggi ci sia l’ipoteca di primo grado della banca? cosa succede in questo caso?

    grazie per l’eventuale risposta

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Andrea, se l’ipoteca giudiziale è stata effettivamente cancellata, il debito dovrebbe essere estinto in modo definitivo, per cui eventuali creditori non potrebbero rivalersi sul bene. Cordiali saluti.

  • LUCA COSTANTINI ha detto:

    Buongiorno,
    sono proprietario di un immobile come prima casa; ho intenzione di alienarlo ma ho in corso, 2° grado di giudizio, un contenzioso civile con società privata, con sentenza di 1° grado a me sfavorevole;
    in che misura posso incorrere nell’eventuale rischio dell’azione revocatoria?
    Commetto eventuali reati penali portando a termine un’operazione di vendita del bene, avendo in corso il contenzioso?

    • Paolo Baita ha detto:

      Gentile Luca, siamo spiacenti ma non conoscendo i dettagli della sentenza e cosa questa possa comportare, non possiamo dare una risposta precisa al suo quesito. Le suggeriamo pertanto di rivolgersi ad un legale che possa assisterla. Cordiali saluti.

  • Anna ha detto:

    Buongiorno, stiamo acquistando un immobile da 3 fratelli. Questi 3 fratelli, nel 2021, hanno ricevuto, tramite atto di compravendita, una quota dell’immobile dal padre.
    Abbiamo scoperto (tramite canali non ufficiali) che il padre di questi 3 fratelli è amministratore di una srl in liquidazione (non si sa se volontaria o giudiziaria).
    Il nostro atto di compravendita, potrebbe essere sottoposto in qualche modo ad azione revocatoria? o siamo tranquilli?
    (stiamo richiedendo un mutuo per l’acquisto)

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Anna, le suggeriamo di confrontarsi con un legale per accertare che la quota dell’immobile sia un bene personale del padre e che, quindi, non sussistano legami con la società in liquidazione. Cordiali saluti.

  • Francesco ha detto:

    Salve, feci donazione della nuda proprietà di un immobile comprato a mie intere spese alla donna con cui all’epoca convivevo e con la quale mi sono poi sposato e successivamente divorziato.
    All’atto della separazione lei attivò un tentativo di spoliazione che denunciai ed i giudici di primo e secondo grado mi diedero ragione.
    Ultimamente ho chiesto in via formale alla mia ex moglie di vendermi la nuda proprietà ma ha rifiutato la mia offerta.
    Scopro adesso che ha venduto la nuda proprietà al nipote.
    Posso chiedere la revoca della compravendita tra mia ex moglie ed il nipote?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Francesco, siamo spiacenti ma trattandosi di una casistica particolare è necessario effettuare un’analisi approfondita attraverso la consulenza di un legale. Cordiali saluti.

  • Antonio ha detto:

    Buongiorno, vorrei comprare un immobile sulla cui proprietà pende un fallimento. La società intestataria è praticamente fallita. Sono già passati 2 anni dal fallimento ed io vorrei comprare a titolo oneroso ed al giusto prezzo di vendita questo immobile. La mia domanda è se corro dei rischi. Grazie

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera Antonio, in caso di fallimento le modalità di vendita sono disciplinate dall’articolo 107 della legge fallimentare. Le suggeriamo pertanto di fare riferimento a tale articolo. Cordiali saluti.

  • Accursio Mendola ha detto:

    Buonasera, ho acquistato un immobile , ma solo da quando ci abito mi sono accorto che al passaggio dei mezzi pesanti vibrano i locali… posso chiedere la revoca della compravendita per vizi? E se il venditore non ha più la liquidità ricevuta?grazie per eventuali risposte

    • Paolo Baita ha detto:

      Gentile Accursio, non è possibile richiedere la revoca della compravendita immobiliare. Le suggeriamo di presentare un esposto al Comune per segnalare la sua situazione. Cordiali saluti.

  • Sara ha detto:

    Buonasera vorrei comprare un immobile da un soggetto che ha un debito con l’agenza dell’entrate, il prezzo di compravendita non ricompre l’intero debito del debitore, l’agenzia dell’entrare può fare un’azione revocatoria ed io perdere sia l’immobile che il denaro? che soluzioni possono esserci?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Sara, poiché siamo in presenza di un debito, potrebbero sussistere le condizioni per promuovere un’azione revocatoria in quanto la vendita pregiudica la facoltà di potersi rivalere sul bene. Le suggeriamo, pertanto, di confrontarsi con un legale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere. Cordiali saluti.

  • Federica ha detto:

    Salve ho una causa in corso , voglio vendere il mio immobile, come posso evitare che l’acquirente passa i guai ? C’è possibilità che il giudice pensa sia fatto per questa ragione?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Federica, sarebbe bene fare in modo che nella fase di trattativa gli elementi che riguardano la causa civile in corso siano messi in evidenza. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale che possa analizzare nel dettaglio la sua situazione e indicarle come procedere. Cordiali saluti.

  • Lola ha detto:

    Ho un terreno che risulta confiscato perché nella visura catastale hanno sbagliato a trascrivere il numero di una compravendita di un altra particella di terreno , cosa posso fare visto che risulta una confisca che non dovrei avere?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Lola, è necessario dimostrare che i dati presenti nella visura catastale sono errati. Le suggeriamo, pertanto, di rivolgersi ad un geometra che possa supportarla nel regolarizzare la sua situazione. Cordiali saluti.

  • Luigi ha detto:

    Salve, ho acquistato un appartamento libero da ipoteca,ma se il venditore risultasse debitore a mia insaputa presso una banca per precedenti debiti potrei essere in pericolo per un’eventuale revoca della banca e perdere l’appuntamento?

  • Emanuele ha detto:

    Buongiorno, ho acquistato casa da mio fratello nel mese di maggio 2023. Nel mese di novembre 2023 mio fratello è stato sospeso dal lavoro e non può più provvedere al mantenimento della figlia. In più nel giugno 2021 ha perso una causa di primo grado ed è stato condannato a pagare le spese per la parte lesa. L’ex moglie può richiedere la revoca dell’atto di compravendita ? Preciso che l’atto è avvenuta tramite bonifico alla banca con estinzione del mutuo.

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Emanuele, si tratta di una casistica particolare per la quale è necessario verificare se vi siano le condizioni per un possibile ricorso da parte dell’ex moglie di suo fratello. Cordiali saluti.

  • Emanuele Roma ha detto:

    Sarebbe possibile avere una consulenza

    • Paolo Baita ha detto:

      Gentile Emanuele, siamo spiacenti di non poterla aiutare in quanto la sua situazione necessita della consulenza di uno studio legale e si tratta di un servizio che non offriamo. Cordiali saluti.

  • Paolo ha detto:

    Buonasera sto acquistando un appartamento da una persona sconosciuta proveniente da una donazione ed il notaio mi ha detto che questo è risolvibile con un’assicurazione a copertura. Però il notaio mi ha avvisato che un paio di anni fa sull’appartamento c’è stato un sequestro conservativo già risolto.
    A questo punto il notaio mi chiede di firmare una manleva per procedere con il rogito. Ma che rischi ci sono per me se sull’appartamento ad oggi non ci sono prescrizioni?
    Il venditore potrebbe avere altri debiti che io non conosco e inficiare sull’atto notarile (vendita)?
    Il notaio nelle sue visure vede anche eventuali debiti nei confronti dell’agenzia dell’entrate o ex Equitalia?
    Grazie per il vs parere.

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Paolo, se sull’immobile gravassero delle pendenze, queste sarebbero evidenziate dalla visura ipotecaria che ipotizziamo il notaio abbia già visionato. È compito del notaio, infatti, fornirgli tutte le indicazioni circa la sicurezza del rogito. Cordiali saluti.

  • Giuseppe ha detto:

    Salve ho dovuto fare causa al mio costruttore e avendo ampia ragione il giudice mi ha dato ragione ed ha calcolato il danno dal punto di vista economico. Questo ha chiuso l’azienda e venduto gli appartamenti proprio per toglierli dalla società. E’ possibile fare revoca degli atti di acquisto visto e considerato l debito nei miei confronti?
    Grazie

    • Paolo Baita ha detto:

      Gentile Giuseppe, le confermiamo che è possibile fare revoca degli atti di acquisto presentando istanza al giudice. A questo proposito, le consigliamo di confrontarsi con un legale che possa indicarle come procedere. Cordiali saluti.

  • Giuseppe ha detto:

    Uno degli appartamenti è stato venduto alla moglie poiché gravato di trascrizione verso un debitore che ha fatto causa. Invece coloro che hanno acquistato regolarmente e pagando gli appartamenti cosa succederà? GRAZIE ancora.
    NB. Mi sono rivolto al legale come Lei mi ha consigliato.

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Giuseppe, anche coloro che hanno acquistato gli appartamenti potranno opporsi alla vendita e fare causa al venditore. Inoltre ipotizziamo che in questa situazione il giudice, qualora accolga la sua richiesta, trascriva in capo agli immobili venduti la domanda giudiziale e in seguito si andrà a processo. Cordiali saluti.

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