Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione

del 19/11/2020  (ultima revisione 02/12/2020)

Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione

Novità giurisprudenziali in tema di revoca compravendita immobiliare. Le ultime novità in arrivo dalla Cassazione riguardano un argomento ampiamente discusso nel corso degli ultimi anni. L’azione revocatoria (art. 2901 c.c.) può essere promossa dal creditore che dimostri che l’atto di compravendita abbia pregiudicato la sua facoltà di potersi rivalere sul bene. Il termine per la presentazione dell’istanza di revoca è cinque anni dalla data di stipula dell’atto di compravendita immobiliare.

Revoca compravendita immobiliare: prescrizione ed effetti giuridici

Con la azione revocatoria il creditore richiede al Tribunale il pignoramento di beni immobili oggetto di atto di compravendita o donazione da parte del debitore. Anche l’atto di costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di revocatoria. In questo caso il debitore può essere un ente di riscossione come la Agenzia Entrate Riscossione, ex Equitalia. L’azione revocatoria consente al creditore di tutelare il suo credito rispetto a tentativi, fraudolenti o meno, di dismissione del patrimonio immobiliare.

Il termine di prescrizione per l’esercizio della azione revocatoria è cinque anni. Trascorso detto termine, il creditore decade da ogni diritto di richiedere la revoca dell’atto. È bene specificare che il termine di prescrizione decorre dalla data di trascrizione dell’atto, compravendita o donazione, nei Pubblici Registri Immobiliari. Pertanto, è necessario verificare non la data di stipula dell’atto notarile ma la data di trascrizione.

La azione revocatoria, concretamente, viene svolta presentando al debitore un atto di citazione a comparire in Tribunale. L’atto di citazione o domanda giudiziale dovrà essere trascritto nei Pubblici Registri della Conservatoria. Nel corso della durata del procedimento, l’immobile oggetto di revocatoria è bloccato. In caso di sentenza giudiziale favorevole al ricorrente, il creditore, l’effetto giuridico comporterà l’annullamento dell’atto di compravendita. Di conseguenza, si verificherà il trasferimento dei diritti reali in capo al venditore, il debitore nella fattispecie.

Condizioni normative ex art. 2901 c.c.

Il Codice Civile prevede due fattispecie:

Atti a titolo gratuito
Se l’atto di donazione o fondo patrimoniale è successivo alla maturazione del debito, il creditore non dovrà dimostrare la mala fede del debitore. Dovrà solo dimostrare in giudizio che il debitore poteva essere a conoscenza del danno o pregiudizio cagionato al creditore. Vale a dire che il debitore si era privato dell’unico o del principale cespite immobiliare.
Se invece l’atto di donazione è successivo, il creditore è tenuto in Tribunale a fornire prova del consilium fraudis. Dovrà, quindi, dimostrare che il debitore abbia agito intenzionalmente con la finalità di sottrarre l’immobile alle azioni di recupero crediti.

Atti a titolo oneroso
Per gli atti di compravendita tipicamente, il creditore deve fornire prova che l’acquirente fosse a conoscenza del danno causato al creditore. La prova avviene attraverso la esposizione di indizi quali un prezzo di compravendita irrisorio, il mancato pagamento o un rapporto di parentela tra le parti.

La sentenza della Corte di Cassazione in tema di revoca compravendita immobiliare

La Cassazione è intervenuta su un caso specifico. Il padre di un ragazzo aveva eseguito un atto di compravendita allo scopo di sottrarre i beni immobili alle pretese di possesso avanzate dalla madre. La Corte di Appello in prima istanza aveva dato ragione al padre. La Corte di Cassazione ha sovvertito il giudizio accogliendo il ricorso della madre. La richiesta della ricorrente ha origine dal mancato rispetto, da parte del padre, degli obblighi di mantenimento del figlio naturale, nato da una lunga convivenza more uxorio.

Secondo la Corte ha valore “il principio generale secondo il quale l’obbligo dei genitori di mantenere la prole scatta per il solo fatto di averla generata“. I diritti e i doveri dei genitori verso la prole, fatte salve le implicazioni relative all’affidamento, non subiscono variazioni in seguito alla pronuncia giudiziale.

Per questo, l’obbligo di mantenimento scatta in automatico. Quindi, ai fini della revoca di un atto di compravendita, non è necessario dimostrare l’adesione alla frode del compratore, basta la sua consapevolezza di pregiudicare le ragioni dei creditori.

© Riproduzione riservata

 

Ho intrapreso la libero professione nel lontano 1996 nell’ambito delle visure ipotecarie e catastali per conto dei principali gruppi bancari e degli enti di riscossione pubblica. Contestualmente, per conto di enti religiosi ed ecclesiastici, ho curato la gestione dei loro patrimoni immobiliari: dal check immobiliare, allo studio di fattibilità fino alla riqualificazione e messa a reddito. Nel 2019 ho ideato VisureNetwork®, la prima piattaforma di affiliazioni in modalità white label nel settore delle informazioni commerciali. Seguo con attenzione gli scenari del mercato immobiliare e l’impatto che le innovazioni digitali avranno nell’attività economica delle imprese.

8 commenti per "Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione"

  • Lorenzo ha detto:

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento e solamente dopo ho saputo che era una casa d’appuntamenti.
    Posso chiedere la revoca del rogito?
    Grazie e cordiali saluti

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera Lorenzo, in risposta al suo quesito la informiamo che non è possibile richiedere la revoca del rogito. In ogni caso, potrà disporre dell’immobile a prescindere dall’utilizzo che ne veniva fatto in precedenza. Cordiali saluti.

  • Emilio ha detto:

    Acquisto di un appartamento con ipoteca, che verrà cancellata prima dell’atto. Dopo l’atto se il venditore avrà altri creditori, possono impugnare l’atto di compravendita della casa?

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Emilio, la informiamo che soltanto dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare la certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari che l’immobile sia del tutto libero da vincoli. Cordiali saluti.

  • Alessio ha detto:

    Salve, vorrei fare un offerta per un immobile ma il titolare è una società inglese. Che rischi corro se per esempio fallisce? Grazie!

  • Andrea ha detto:

    Salve. ho acquistato un immobile richiedendo anche un mutuo che mi è stato concesso. Sullo stessa era stata iscritta un’ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo fatta “volontariamente” dalla moglie (ufficialmente ex moglie!) che è stata ovviamente cancellata prima del rogito.
    Potrebbero a questo punto terzi creditori rifarsi sul venditore e quindi annullare il mio acquisto nonostante oggi ci sia l’ipoteca di primo grado della banca? cosa succede in questo caso?

    grazie per l’eventuale risposta

    • Paolo Baita ha detto:

      Buongiorno Andrea, se l’ipoteca giudiziale è stata effettivamente cancellata, il debito dovrebbe essere estinto in modo definitivo, per cui eventuali creditori non potrebbero rivalersi sul bene. Cordiali saluti.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *