Novità giurisprudenziali in tema di revoca compravendita immobiliare. Le ultime novità in arrivo dalla Cassazione riguardano un argomento ampiamente discusso nel corso degli ultimi anni. L’azione revocatoria (art. 2901 c.c.) può essere promossa dal creditore che dimostri che l’atto di compravendita abbia pregiudicato la sua facoltà di potersi rivalere sul bene. Il termine per la presentazione dell’istanza di revoca è cinque anni dalla data di stipula dell’atto di compravendita immobiliare.
Revoca compravendita immobiliare: prescrizione ed effetti giuridici
Con la azione revocatoria il creditore richiede al Tribunale il pignoramento di beni immobili oggetto di atto di compravendita o donazione da parte del debitore. Anche l’atto di costituzione di un fondo patrimoniale può essere oggetto di revocatoria. In questo caso il debitore può essere un ente di riscossione come la Agenzia Entrate Riscossione, ex Equitalia. L’azione revocatoria consente al creditore di tutelare il suo credito rispetto a tentativi, fraudolenti o meno, di dismissione del patrimonio immobiliare.
Il termine di prescrizione per l’esercizio della azione revocatoria è cinque anni. Trascorso detto termine, il creditore decade da ogni diritto di richiedere la revoca dell’atto. È bene specificare che il termine di prescrizione decorre dalla data di trascrizione dell’atto, compravendita o donazione, nei Pubblici Registri Immobiliari. Pertanto, è necessario verificare non la data di stipula dell’atto notarile ma la data di trascrizione.
La azione revocatoria, concretamente, viene svolta presentando al debitore un atto di citazione a comparire in Tribunale. L’atto di citazione o domanda giudiziale dovrà essere trascritto nei Pubblici Registri della Conservatoria. Nel corso della durata del procedimento, l’immobile oggetto di revocatoria è bloccato. In caso di sentenza giudiziale favorevole al ricorrente, il creditore, l’effetto giuridico comporterà l’annullamento dell’atto di compravendita. Di conseguenza, si verificherà il trasferimento dei diritti reali in capo al venditore, il debitore nella fattispecie.
Condizioni normative ex art. 2901 c.c.
Il Codice Civile prevede due fattispecie:
Atti a titolo gratuito
Se l’atto di donazione o fondo patrimoniale è successivo alla maturazione del debito, il creditore non dovrà dimostrare la mala fede del debitore. Dovrà solo dimostrare in giudizio che il debitore poteva essere a conoscenza del danno o pregiudizio cagionato al creditore. Vale a dire che il debitore si era privato dell’unico o del principale cespite immobiliare.
Se invece l’atto di donazione è successivo, il creditore è tenuto in Tribunale a fornire prova del consilium fraudis. Dovrà, quindi, dimostrare che il debitore abbia agito intenzionalmente con la finalità di sottrarre l’immobile alle azioni di recupero crediti.
Atti a titolo oneroso
Per gli atti di compravendita tipicamente, il creditore deve fornire prova che l’acquirente fosse a conoscenza del danno causato al creditore. La prova avviene attraverso la esposizione di indizi quali un prezzo di compravendita irrisorio, il mancato pagamento o un rapporto di parentela tra le parti.
La sentenza della Corte di Cassazione in tema di revoca compravendita immobiliare
La Cassazione è intervenuta su un caso specifico. Il padre di un ragazzo aveva eseguito un atto di compravendita allo scopo di sottrarre i beni immobili alle pretese di possesso avanzate dalla madre. La Corte di Appello in prima istanza aveva dato ragione al padre. La Corte di Cassazione ha sovvertito il giudizio accogliendo il ricorso della madre. La richiesta della ricorrente ha origine dal mancato rispetto, da parte del padre, degli obblighi di mantenimento del figlio naturale, nato da una lunga convivenza more uxorio.
Secondo la Corte ha valore “il principio generale secondo il quale l’obbligo dei genitori di mantenere la prole scatta per il solo fatto di averla generata“. I diritti e i doveri dei genitori verso la prole, fatte salve le implicazioni relative all’affidamento, non subiscono variazioni in seguito alla pronuncia giudiziale.
Per questo, l’obbligo di mantenimento scatta in automatico. Quindi, ai fini della revoca di un atto di compravendita, non è necessario dimostrare l’adesione alla frode del compratore, basta la sua consapevolezza di pregiudicare le ragioni dei creditori.
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18 commenti per "Revoca compravendita immobiliare: sentenza dalla Cassazione"
Buongiorno,
ho acquistato un appartamento e solamente dopo ho saputo che era una casa d’appuntamenti.
Posso chiedere la revoca del rogito?
Grazie e cordiali saluti
Buonasera Lorenzo, in risposta al suo quesito la informiamo che non è possibile richiedere la revoca del rogito. In ogni caso, potrà disporre dell’immobile a prescindere dall’utilizzo che ne veniva fatto in precedenza. Cordiali saluti.
Acquisto di un appartamento con ipoteca, che verrà cancellata prima dell’atto. Dopo l’atto se il venditore avrà altri creditori, possono impugnare l’atto di compravendita della casa?
Buongiorno Emilio, la informiamo che soltanto dalla formale cancellazione dell’ipoteca, dalla sua perdita di efficacia per decorso del ventennio o dalla scadenza del termine eventualmente apposto all’ipoteca può derivare la certezza per i terzi acquirenti o nuovi creditori ipotecari che l’immobile sia del tutto libero da vincoli. Cordiali saluti.
Salve, vorrei fare un offerta per un immobile ma il titolare è una società inglese. Che rischi corro se per esempio fallisce? Grazie!
Buongiorno Alessio, in questo caso le suggeriamo di rivolgersi ad un notaio esperto di diritto internazionale. Cordiali saluti.
Salve. ho acquistato un immobile richiedendo anche un mutuo che mi è stato concesso. Sullo stessa era stata iscritta un’ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo fatta “volontariamente” dalla moglie (ufficialmente ex moglie!) che è stata ovviamente cancellata prima del rogito.
Potrebbero a questo punto terzi creditori rifarsi sul venditore e quindi annullare il mio acquisto nonostante oggi ci sia l’ipoteca di primo grado della banca? cosa succede in questo caso?
grazie per l’eventuale risposta
Buongiorno Andrea, se l’ipoteca giudiziale è stata effettivamente cancellata, il debito dovrebbe essere estinto in modo definitivo, per cui eventuali creditori non potrebbero rivalersi sul bene. Cordiali saluti.
Buongiorno,
sono proprietario di un immobile come prima casa; ho intenzione di alienarlo ma ho in corso, 2° grado di giudizio, un contenzioso civile con società privata, con sentenza di 1° grado a me sfavorevole;
in che misura posso incorrere nell’eventuale rischio dell’azione revocatoria?
Commetto eventuali reati penali portando a termine un’operazione di vendita del bene, avendo in corso il contenzioso?
Gentile Luca, siamo spiacenti ma non conoscendo i dettagli della sentenza e cosa questa possa comportare, non possiamo dare una risposta precisa al suo quesito. Le suggeriamo pertanto di rivolgersi ad un legale che possa assisterla. Cordiali saluti.
Buongiorno, stiamo acquistando un immobile da 3 fratelli. Questi 3 fratelli, nel 2021, hanno ricevuto, tramite atto di compravendita, una quota dell’immobile dal padre.
Abbiamo scoperto (tramite canali non ufficiali) che il padre di questi 3 fratelli è amministratore di una srl in liquidazione (non si sa se volontaria o giudiziaria).
Il nostro atto di compravendita, potrebbe essere sottoposto in qualche modo ad azione revocatoria? o siamo tranquilli?
(stiamo richiedendo un mutuo per l’acquisto)
Buongiorno Anna, le suggeriamo di confrontarsi con un legale per accertare che la quota dell’immobile sia un bene personale del padre e che, quindi, non sussistano legami con la società in liquidazione. Cordiali saluti.
Salve, feci donazione della nuda proprietà di un immobile comprato a mie intere spese alla donna con cui all’epoca convivevo e con la quale mi sono poi sposato e successivamente divorziato.
All’atto della separazione lei attivò un tentativo di spoliazione che denunciai ed i giudici di primo e secondo grado mi diedero ragione.
Ultimamente ho chiesto in via formale alla mia ex moglie di vendermi la nuda proprietà ma ha rifiutato la mia offerta.
Scopro adesso che ha venduto la nuda proprietà al nipote.
Posso chiedere la revoca della compravendita tra mia ex moglie ed il nipote?
Buongiorno Francesco, siamo spiacenti ma trattandosi di una casistica particolare è necessario effettuare un’analisi approfondita attraverso la consulenza di un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, vorrei comprare un immobile sulla cui proprietà pende un fallimento. La società intestataria è praticamente fallita. Sono già passati 2 anni dal fallimento ed io vorrei comprare a titolo oneroso ed al giusto prezzo di vendita questo immobile. La mia domanda è se corro dei rischi. Grazie
Buonasera Antonio, in caso di fallimento le modalità di vendita sono disciplinate dall’articolo 107 della legge fallimentare. Le suggeriamo pertanto di fare riferimento a tale articolo. Cordiali saluti.
Buonasera, ho acquistato un immobile , ma solo da quando ci abito mi sono accorto che al passaggio dei mezzi pesanti vibrano i locali… posso chiedere la revoca della compravendita per vizi? E se il venditore non ha più la liquidità ricevuta?grazie per eventuali risposte
Gentile Accursio, non è possibile richiedere la revoca della compravendita immobiliare. Le suggeriamo di presentare un esposto al Comune per segnalare la sua situazione. Cordiali saluti.