Iscrizione ipotecaria esattoriale e decorrenza della prescrizione

del 01/10/2020  (ultima revisione 11/12/2020)

Iscrizione ipotecaria esattoriale e decorrenza della prescrizione

La figura dell’ipoteca esattoriale è regolamentata dalla Legge che con l’art. 77 del d.P.R. 602/73 disciplina i dettagli dell’istituto dell’ipoteca esattoriale. Ma come avviene l’iscrizione ipoteca esattoriale? Per quali motivi si va incontro a questo provvedimento?

L’iscrizioni ipoteca esattoriale avviene a seguito di un provvedimento che può essere preso dall’Agente della riscossione incaricato. Se l’agente non riesce a riscuotere la somma prevista da una cartella di pagamento esattoriale o con l’accertamento “esecutivo”, può fare ricorso alla figura dell’istituto dell’ipoteca esattoriale.

Fonti normative e casi pratici di applicazione dell’ipoteca esattoriale

  1. Quando avviene l’iscrizione ipoteca esattoriale?
  2. Quando l’ipoteca può essere considerata legittima?
  3. L’ipoteca sulla prima casa è legittima?
  4. Requisiti di Illegittimità dell’iscrizione ipotecaria esattoriale: quando non è possibile iscrivere l’ipoteca?
  5. L’iscrizione ipotecaria esattoriale è illegittima nel caso in cui:
  6. Decorrenza dei termini per la prescrizione dell’ipoteca esattoriale.

Quando avviene l’iscrizione ipoteca esattoriale?

L’iscrizione dell’ipoteca esattoriale può avvenire solo per debiti complessivamente superiori ai 20mila euro su qualsiasi immobile del debitore, anche se questi è proprietario di una minima quota. Sono quindi esclusi tutti i piccoli debiti e tutti quelli che non sono stati preventivamente notificati al debitore con una comunicazione dell’Agenzia delle Entrate e Riscossioni, annunciante l’intenzione.

Per calcolare il valore è necessario valutare tutti i ruoli affidati ad Agenzia delle Entrate-Riscossione, non solo quelli di natura fiscale. L’espropriazione immobiliare, invece, NON è mai ammessa per debiti di importo inferiore alle 120.000,00 euro. L’espropriazione immobiliare NON è MAI concessa nel caso l’immobile sia la casa principale e unica del contribuente.

La comunicazione deve contenere l’indicazione precisa che l’Agenzia è intenzionata ad avvalersi dell’istituto dell’ipoteca esattoriale e inoltre deve prevedere un termine di 30 giorni di tempo nel quale il debitore può fermare l’ipoteca pagando il dovuto.

Quando l’ipoteca può essere considerata legittima?

L’ipoteca è legittima quando il debito vantato dall’Esattore per cartelle esattoriali non pagate e scadute (devono quindi essere decorsi almeno 60 giorni dalla loro notifica) sia superiore a 20mila euro. N.B. se il debitore ha un debito superiore alle 20mila euro, rientrante quindi nella fattispecie ipotecaria, sarà sufficiente pagare almeno una parte per far cosi scendere la somma debitoria sotto i ventimila euro e uscire dal rischio di subire un iscrizione ipotecaria esattoriale. Se il contribuente presenta infatti un debito di 15mila euro non potrà mai rischiare il pignoramento della casa.

L’ipoteca sulla prima casa è legittima?

Spesso si è detto che l’ipoteca sulla prima casa è un comportamento illegittimo, un furto compiuto dallo Stato. Bene, questa affermazione è, almeno in parte, falsa. É falsa perché l’ipoteca può essere iscritta sulla prima casa in quanto la legge vieta solo l’iscrizione ipotecaria esattoriale su una casa che risulti unico immobile posseduto dal debitore, a condizione inoltre che l’immobile sia adibito a civile abitazione, sia di residenza e non accatastato nelle categorie catastali A/8 e A/9).

Requisiti di Illegittimità dell’iscrizione ipotecaria esattoriale: quando non è possibile iscrivere l’ipoteca?

L’ipoteca esattoriale è una figura che, da qualunque parte la si guardi, rappresenta uno dei lati più coercitivi dello Stato. Per questo, per limitare le conseguenze negative, il legislatore ha voluto circoscrivere e puntualizzare dettagliatamente tutti i casi in cui l’ipoteca può essere iscritta e tutti quelli che invece rendono l’ipoteca illegittima.

L’iscrizione ipotecaria esattoriale è illegittima nel caso in cui:

  • il debito del contribuente sia inferiore a 20mila euro;
  • l’ipoteca non sia mai stata notificata o se questa è stata notificata meno di 30 giorni prima;
  • il contribuente non ha mai ricevuto la previa cartella di pagamento o se il debito riportato nella cartella di pagamento è ormai prescritto;
  • la casa è cointestata a due o più persone, il valore dell’ipoteca non può essere superiore alla quota del contribuente debitore;
  • l’ipoteca sia stata iscritta dopo un anno dalla notifica della cartella di pagamento o dopo 180 giorni dalla notifica dell’intimazione di pagamento;
  • se sproporzionata rispetto al credito per il quale essa agisce;
  • se il contribuente ha chiesto e ottenuto, prima di essa, una rateazione del debito o la sospensione della cartella da parte del giudice.

Decorrenza dei termini per la prescrizione dell’ipoteca esattoriale.

I termini per la decadenza dell’iscrizione dell’ipoteca esattoriale sono fissati a cinque anni, cosi come stabilito dalla Legge 335/1995. L’impostazione legislativa è poi stata confermata anche da recenti sentenze di Cassazione la n. 1455/2013 dell’8.05.2013 che ha accolto il ricorso di una contribuente contro l’INPS. Il tribunale di Cosenza, interrogato sulla questione ha ribadito, creando un importante precedente giurisprudenziale, che non è più possibile procedere all’ iscrizione ipotecaria esattoriale decorsi cinque anni dalla notifica della cartella stessa.

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Ho intrapreso la libero professione nel lontano 1996 nell’ambito delle visure ipotecarie e catastali per conto dei principali gruppi bancari e degli enti di riscossione pubblica. Contestualmente, per conto di enti religiosi ed ecclesiastici, ho curato la gestione dei loro patrimoni immobiliari: dal check immobiliare, allo studio di fattibilità fino alla riqualificazione e messa a reddito. Nel 2019 ho ideato VisureNetwork®, la prima piattaforma di affiliazioni in modalità white label nel settore delle informazioni commerciali. Seguo con attenzione gli scenari del mercato immobiliare e l’impatto che le innovazioni digitali avranno nell’attività economica delle imprese.

12 commenti per "Iscrizione ipotecaria esattoriale e decorrenza della prescrizione"

  • enrico ha detto:

    Salve vorrei un informazione
    immobile acquistato da un azienda su cui gravava un ipoteca da parte dell’inps(agenzia delle entrate) nel 2006
    Questa ipoteca non è stata pagata,dopo 20 anni decade?

    • Paolo Baita ha detto:

      Salve Enrico, se l’ipoteca non è stata rinnovata dall’ente creditore, decade. Le suggeriamo di effettuare una ispezione ipotecaria sull’immobile per un accertamento sicuro.

  • Giunio ha detto:

    Mi pare che la iscrizione ipotecaria di Equitalia decade dopo 5 anni. Fa opposizione e chiedi i danni.

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera, la informiamo che l’iscrizione ipotecaria, se grava su un immobile, decade dopo vent’anni anche se può essere rinnovata. Le suggeriamo di richiedere un appuntamento con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione per ottenere informazioni più dettagliate relativamente al suo caso specifico. Cordiali saluti.

  • vittorio costantini ha detto:

    L’articolo appena letto mi è sembrato del tutto chiaro e convincente.

    Spero di incontrarne altri vendo apprezzato la spiccata professionalità, sull’argomento, da parte del suo Autore.

    Ricevi i miei più vivi complimenti!

    • Paolo Baita ha detto:

      Grazie infinite, Vittorio, per i Suoi complimenti. Ci fa davvero piacere che abbia trovato il nostro articolo chiaro e convincente. La invitiamo a continuare a seguire il nostro Blog per restare sempre aggiornato sulle novità in ambito immobiliare e non solo. Cordiali saluti.

  • Antonio ha detto:

    Buongiorno, ma l’AdE Riscossione può inviare un preavviso di ipoteca a chi non è proprietario di alcun immobile? Che senso ha?
    Grazie

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Antonio, l’ipoteca può essere iscritta su uno o più immobili del debitore. Se ha ricevuto un preavviso ma non è proprietario di alcun immobile, le suggeriamo di chiedere informazioni presso l’Agenzia Entrate. Cordiali saluti.

  • Enzo ha detto:

    Buona sera , Ipoteca presentata su dei terreni agricoli a luglio del 2008, posso chiedere in data odierna la cancellazione anche se il debito non è stato pagato e le aste sono andate deserte.
    Grazie Enzo

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera Enzo, l’ipoteca su un immobile decade dopo vent’anni anche se può essere rinnovata. Le suggeriamo di richiedere un appuntamento presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate-Riscossione per ottenere maggiori informazioni sul suo caso specifico. Cordiali saluti.

  • Federico ha detto:

    Salve, sto acquistando casa.
    Se la venditrice ha debiti con IRPEF Iva ecc e vende è vero che l’agenzia delle entrate può rifarsi su di me con azione revocatoria entro 5 anni dal rogito?
    l’Agente della riscossione deve dimostrare:
    -che il venditore, a seguito della cessione del bene, ha un patrimonio insufficiente a soddisfare le pretese del creditore in caso di pignoramento. Se invece questi dovesse risultare ancora intestatario di beni facilmente aggredibili, la revocatoria sarebbe impossibile;
    -che l’acquirente fosse consapevole delle condizioni economiche del debitore, ossia sapesse dei suoi debiti. Questo requisito è di difficile dimostrazione se l’acquirente è un estraneo (anche un amico o un parente alla lontana) mentre si può dare per presunto in caso di familiari conviventi (ad esempio il coniuge). Per evitare l’azione revocatoria bisognerebbe sempre ricorrere a un soggetto privo di alcun legame con il venditore.

    Significa che basta che verifica una delle due o si devono verificare entrambe? Premetto che non conosco la signora ma sto facendo tramite agenzia.
    Inoltre, nella visura ipotecaria non c e alcuna trascrizione, sono obbligato a verificare altro per essere tranquillo che la signora è a posto con i tributi?
    Grazie

    • Paolo Baita ha detto:

      Buonasera Federico, le confermiamo che potrebbe capitare che l’Agenzia delle Entrate possa rifarsi su di lei qualora la venditrice avesse dei debiti. Poiché l’immobile che sta acquistando è a rischio e potrebbe essere oggetto di revocatoria, le suggeriamo di svolgere delle verifiche più approfondite richiedendo alla venditrice di produrre l’estratto conto Equitalia e il certificato dei carichi pendenti e recandosi agli uffici di Equitalia per verificare l’eventuale esistenza di cartelle esattoriali a nome della venditrice. Trattandosi di una casistica specifica, sarebbe opportuno richiedere anche la consulenza di un notaio e di un avvocato. Cordiali saluti.

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